MODULO 5 – PROCESO DE DESALOJO

MODULO 5 – PROCESO DE DESALOJO

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EL PROCESO DE DESALOJO

 

I OBJETO

Entre las acciones de protección a la propiedad se señalan: la reivindicación para proteger el dominio (Art. 1453 C.C.), la posesión por las acciones posesorias (sección III, Capítulo II, Título III, Libro Quinto del C.C.); el hecho de la posesión (tenencia) por las acciones interdictas posesorias señaladas en el Título II, Libro Cuarto del C.P.C. y el uso por el proceso de desalojo (Título III. Libro Cuarto del C.P.C.).

El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido para el sumario (Art. 625 C.P.C.), no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso sumario de conocimiento con las limitaciones señaladas expresamente en el respectivo capítulo como es el caso de inadmisibilidad de la reconvención (Art. 626).

 

Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.

 

II ¿DE QUÉ NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO?

 

No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la ejecución. No obstante, este proceso supone un período de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.

 

El Anteproyecto del Código del Proceso Civil lo establece como Proceso Monitorio (Art. 448 a 450).

 

III ¿QUÉ OTRAS CUESTIONES QUEDAN EXCLUIDAS DEL PROCESO DE DESALOJO?

 

Ya sentado cuál es la finalidad del proceso de desalojo, por razones de utilidad práctica se hace necesario referirse a otras cuestiones que quedan excluidas de éste proceso, por lo tanto deben ser rechazadas de oficio por ser ajenas al mismo: no pueden ser discutidas cuestiones relativas al dominio, a la posesión y el pago del canon de arrendamiento.

 

IV ¿QUÉ COSAS PUEDEN SER MATERIA DE ESTE PROCESO?

 

Pueden ser: Los bienes inmuebles destinados a vivienda (Art. 621 del C.P.C.), los locales de comercio, industria y oficinas y otros análogos sujetos al régimen de libre contratación (Art. 632 C.P.C.).

 

Si bien los muebles pueden ser objeto de arrendamiento según se tiene del Art. 685 del Código Civil, el proceso de desalojo es para hacer dejar una habitación, por lo tanto sólo los inmuebles, pueden ser objeto de desalojo.

 

V ¿A QUIÉNES SE ACUERDA LA ACCIÓN?

 

En primer lugar al propietario, también al locatario principal, al usufructuario, al usuario, poseedor y al condómino.

 

En el caso del contrato mixto, arrendamiento y anticresis se somete al proceso de desalojo como arrendatario por efecto de las disposiciones de los Arts. 716 del C.C y  631 de su Procedimiento.

 

VI ¿CONTRA QUIÉNES SE PUEDE ACCIONAR?

 

El proceso de desalojo procede en primer lugar, contra el arrendatario, luego contra el subinquilino o subrogatario y según la doctrina, contra todo aquel que recibe la cosa con obligación de restitución una vez que la obligación se haga exigible. (Ej.: tenedor precario)

 

Según el texto de los Arts. 621, 625, 631, 636, y 638 del C.P.C., queda excluido en la Legislación boliviana, el último caso precedentemente señalado, porque el desalojo supone un contrato de arrendamiento escrito o verbal.

 

VII CAUSALES DE DESALOJO

 

Están esquematizadas a través del cuadro que consta en anexo de este módulo:

 

VIII PROCEDIMIENTO

 

COMPETENCIA:

 

La acción de desalojo es personal, porque persigue una prestación de ese carácter: la obligación de restituir un bien inmueble (Alsina). Consiguientemente debe plantearse la demanda ante el juez del domicilio del demandado, salvo que en el contrato se hubiese convenido otro lugar para el cumplimiento. (Art. 10 C.P.C.).

 

Es de competencia del juez de instrucción en lo Civil, tal como lo señala el Art. 177, 4) de la L.O.J. y 625 del C.P.C.

 

Las cuestiones relativas al arrendamiento de bienes raíces  están sometidas a doble régimen, el Código Civil y su Procedimiento.

 

DEMANDA:

 

Se deben exigir, en todo lo que sea pertinente, los requisitos señalados en el Art. 327 del C.P.C.; en lo que corresponde a la proponibilidad de la demanda, que esté fundada en causal o causales de las señaladas en el Art. 623 del citado Código, cuando se trate de desalojo de vivienda y en los demás casos, cuando el plazo del contrato ha fenecido o se hubiese incumplido cualquiera de sus condiciones. (Art. 632 C.P.C.).

 

Con la demanda se debe presentar toda la prueba de la que la parte intentare valerse. El talonario de recibos de alquileres  es condición para admitir la demanda y en caso de existir contrato también se debe pedir su presentación.

 

El talonario de recibos tiene por objeto probar además que el propietario cumple con sus obligaciones tributarias, para merecer la protección del Estado a través del servicio de justicia.

 

Es necesario también exigir, bajo apercibimiento de tener por no presentada la demanda, la presentación de la prueba según la causal  o causales que se invoquen en la demanda. Ej. Si es por falta de pago de alquileres, último recibo pagado con la firma del propietario e inquilino y los impagos; en el caso de la causal 3) la autorización municipal, contrato de trabajo y planos aprobado. (la autorización municipal está ya incluida en la aprobación de planos).

 

DENUNCIA DE SUBINQUILINOS O SUBROGATORIOS

 

Si bien el Art. 624 del C.P.C. establece que la acción de desalojo en estos casos se seguirá simultáneamente contra el inquilino y subinquilino o subrogatorio, para hacerles oponible la sentencia. Es frecuente que el propietario no denuncie esta situación y lleve adelante un proceso por otra causal sin hacer la respectiva denuncia. Se considera útil lo que disponen otras legislaciones para que la sentencia sea efectiva y no se viole el derecho de defensa de otros ocupantes. Por lo tanto, bajo el principio de que lo que no esté prohibido, está permitido y sobre todo precautelando porque la sentencia sea oponible a todos los ocupantes del inmueble, se debe pedir en la primera providencia que el propietario demandante indique en forma expresa si además del inquilino hay otro u otros ocupantes a los efectos de ordenar su notificación. De no darse esta situación, en el momento que el Oficial de Diligencias se constituya en el inmueble para citar, debe notificar a los otros ocupantes, si los hubiese, y representar al Sr. Juez esta situación y la condición de los mismos. Igual obligación tiene el demandado a tiempo de contestar la demanda o comparecer, sobre todo si esta situación es ignorada por el actor.

 

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

 

Rigen las mismas reglas que para contestar la demanda en el proceso sumario de conocimiento (Art. 346) con la limitación que este proceso no es admisible la reconvención (Art. 626).

 

En cuanto a las excepciones, se puede decir que son procedentes tanto las defensas de carácter sustancial (Ej. Vigencia del contrato o la condición de poseedor que tiene el demandado) sino también aquellas de carácter procesal (Incompetencia, oscuridad, contradicción e imprecisión). Las primeras para ser resueltas en sentencia y las segundas como de previo y especial pronunciamiento.

 

CONCILIACIÓN

 

No sólo porque lo mande la ley, sino porque se trata de cuestiones que tienen que ver con aspectos de orden social, (desalojo de vivienda) se hace necesario intentar conciliación en esta clase de procesos.

 

PRUEBA

 

Calificado el proceso y fijados los puntos  de prueba, se abre plazo probatorio no mayor de 20 días para producir la prueba ofrecida con la demanda y contestación. En esta clase de procesos es admisible toda clase de pruebas. Pero en el caso de la falta de pago y cumplimiento del plazo del contrato, es muy limitada (documental y confesional) por lo que las limitaciones están dadas por la causal invocada. La inspección judicial se constituye en un medio de prueba importante e indispensable inmediatamente de vigente el plazo probatorio, excepto en el caso de la causal primera y última.

 

SENTENCIA

 

Vencido el plazo probatorio, sin necesidad de alegatos, el proceso debe pasar a despacho para resolución. La sentencia debe cumplir con todos los requisitos de forma y contenido de la sentencia del proceso de conocimiento.

 

Puede darse el caso de confesión o allanamiento, la sentencia será dictada  inmediatamente, sin necesidad de apertura de prueba.

 

EFECTOS ENTRE LAS PARTES

 

Si la sentencia es condenatoria, ordena el desalojo del demandado del inmueble que ocupa, en los plazos señalados en el Art. 628 y en el 634 del C.P.C.  en los casos de arrendamiento sujetos a libre contratación en los que establezcan éstos.

 

La sentencia es oponible no sólo entre las partes, sino a los subinquilinos o subrogatorios tal como lo señala el Art. 624 del C.P.C., porque el subinquilinato es un contrato accesorio, no tiene vida propia y cesa cuando cesa el contrato principal de inquilinato.

 

RESPECTO A TERCEROS

 

Es también oponible el fallo, a los demás ocupantes del bien, cuyo desalojo se ha ordenado, por ello para evitar consecuencias posteriores sobre la violación del derecho de defensa y garantías constitucionales, es imperativo que en el proceso se denuncie la existencia de otros ocupantes del bien o en su caso el oficial de diligencias procede a su notificación a tiempo de citar con la demanda para darles noticia del proceso, así no se constituyan ni sean parte de él. El papel de Juez Director, es importante en este caso. De esta manera podrán hacer valer sus derechos contra quienes son responsables de su situación. La notificación con  la sentencia, también debe hacerse con el plazo para desalojar.

 

RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE AL INQUILINO

 

Si desalojado el inquilino en ejecución de la sentencia condenatoria, en el plazo de 30 días el propietario no cumple con lo previsto en los inc. 2), 3) y 4) del Art. 629 del C.P.C., a solicitud del inquilino, deberá restituirle el inmueble, excepto si esta restitución no fuese posible, en cuyo caso el propietario pagará al desalojado una multa equivalente a  6 meses de alquiler teniendo en cuenta el último pagado o sea el momento de desocupar el bien. Esta restitución se tramita vía incidental (Art. 149 y siguientes del C.P.C.). Contra esta resolución, procede recurso de reposición con apelación alternativa con efecto devolutivo, siendo improcedente el recurso de casación (Art. 630 C.P.C.).

 

RECURSOS

 

La sentencia dictada en proceso de desalojo es impugnable a través del recurso de apelación con efecto suspensivo. (Art. 627C.P.C.)

 

IX EJECUCIÓN DE SENTENCIA

 

Según la clase de bienes que se trate sobre los cuales recae la sentencia de desalojo, se establecen plazos para la desocupación, estos plazos están señalados en los Arts. 628 y 634 del C.P.C. Se computan desde el momento que el fallo alcanzó ejecutoria, es decir si la sentencia no ha sido apelada, una vez vencidos los 10 días concedidos para apelar. Si la sentencia ha sido recurrida, desde que se notifica al arrendatario y ocupantes con el cúmplase que significa “ejecútese”. Porque quien tiene facultades para ejecutar el fallo es el Juez de Primera Instancia según se tiene del Art. 514 del C.P.C.

 

Vencidos estos plazos, si persiste el incumplimiento del obligado o condenado, puede expedirse mandamiento de lanzamiento según lo mandan los Arts. 635, 636 del citado procedimiento dentro de 24 horas. Esta orden de lanzamiento con allanamiento ya constituye el uso de la coacción porque además lleva la facultad de hacer uso de la fuerza pública en caso de resistencia.

 

La retención de  muebles a que se refiere el Art. 638 se puede hacer efectiva cuando se está ejecutando el lanzamiento y no constituye en sí un embargo, pues éste debe ser ordenado por el juez competente para el cobro del arrendamiento, porque como se dijo al iniciar esta parte del texto, el proceso de desalojo no tiene por finalidad el cobro ni pago de alquileres, cuestión que debe ser objeto de otro proceso. La retención se autoriza para garantizar la no disposición de esos bienes por parte del inquilino, hasta tanto sean embargados en un plazo prudencial, porque no pueden permanecer indefinidamente esa retención.

 

AUTO SOBRE SANEAMIENTO PROCESAL

 

Sucre, 12 de noviembre del 2001

 

VISTOS: La demanda de desalojo interpuesta por Silvia Davezies Terrazas contra Hilda Fuentes y Marko Añez, la revisión de antecedentes, y

 

CONSIDERANDO: De la revisión de antecedentes se establece que la demanda ha sido admitida mediante decreto de 19 de mayo de 1998 corriéndose en traslado a los demandados Roxana y Marko Añez.

 

CONSIDERANDO: La demanda evidencia que el codemandado Marko Añez tiene sus datos de manera imprecisa y dudosa con respecto a su edad y por consiguiente en cuanto a su capacidad de obrar, únicamente se tiene como dato referencial el hecho de ser alumno regular del Liceo Militar “EDMUNDO ANDRADE” y no obstante se procedió a la citación del Comandante sin estar acreditado que sea el tutor.

 

CONSIDERANDO: De conformidad a lo previsto por el Art. 3.1 del Código de Procedimiento Civil respecto a los deberes de los jueces y tribunales, “cuidar que los procesos se desarrollen sin vicios de nulidad”, los numerales 1 y 3 segunda parte de las disposiciones especiales de la Ley de Abreviación Procesal Civil  y de Asistencia Familiar (Ley Nº 1760 de 28 de febrero de 1997), el Art. 87 del mismo Código, enseñan, “corresponderá al juez la dirección del proceso de acuerdo a las disposiciones de este Código”, asimismo el Art. 53 del mismo compilado legal, establece, “las personas legalmente incapaces sólo podrán intervenir por intermedio de sus padres o tutores”. En este caso y el haber llevado el proceso con citación del Comandante …., como tutor del menor, sin que sea su representante legal, ha viciado el procedimiento y provocado indefensión.

 

POR TANTO: En mérito a lo precedentemente expuesto, se dispone la NULIDAD DE OBRADOS hasta fojas 20 vta. reponiendo obrados al estado de proceder al control de la demanda y en consecuencia la demandante debe cumplir con lo previsto por el inc. 4 del Art. 327 del Código de Procedimiento Civil en el plazo de 24 hrs. bajo apercibimiento de tener por no presentada la demanda según lo dispuesto por el Art. 333 del mismo cuerpo adjetivo civil y en caso de ser menor de edad el demandado Marko Añez, dirigir la demanda a su representante.

 

 

 

Fdo. Juez ante mi.- fdo. actuario

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